担保責任
法改正により担保責任はどう変わったの?
民法における担保責任とは、瑕疵がある物件など売却した甲が、これを取得した乙にその瑕疵による責任を負担するというものです。
例えば、乙が購入した不動産物件に瑕疵が見つかり、売主である甲が瑕疵を理由に賠償などの責任を負うことを「瑕疵担保責任」といいます。
しかし、これまでの「瑕疵担保責任」の名称が、2020年4月の大々的な改正により「契約不適合責任」という名称に変わりました。
瑕疵担保責任から契約不適合責任に変わったことで、売主の責任はこれまでよりより重くなりました。
法律が変わったことで、これまでの不動産売買契約における担保責任が、その後、どのように変わったかを中心に解説していきます。
2.買主が売主に請求できることは
旧法では、瑕疵担保責任に基づく買主から売主に請求できる権利は「契約の解除」と「損害賠償請求」の2つでしたが、
瑕疵担保責任から契約不適合責任と名称が変更になったことに伴って、買主から売主に対して請求できる権利が以前よりも増えました。
改正により、買主が売主に対して請求できる権利には旧法での請求権も含めて次のようなものがあります。
2-1.損害賠償請求
損害賠償を請求する権利は、瑕疵担保責任でも認められていたものですが、この瑕疵担保責任による損
害賠償請求は売主の「無過失責任」であったものが契約不適合責任では「過失責任」になりました。
2-2.追完請求
追完請求とは種類や数量の給付が契約内容と異なっている場合に、改めて完全な給付を請求できる権利です。
不動産売買契約においては、欠陥や不具合のあった個所の修補請求に該当します。
2-3.代金減額請求
代金減額請求は、買主が売主に対して修補請求を行っているにもかかわらず、修補が行われないときや修補が不能な場合に売主に対して代金の減額を請求できる権利です。
2-4.催告解除
売主が追完請求に応じない場合や買主が代金減額請求に納得できないなどを理由に、買主が売主に対して契約を解除できるというものです。
2-5.無催告解除
契約の目的が達せられない場合や相手方の履行が不可能な場合には、買主が売主に対して催告をしなくても契約を解除できるというものです。