容積率とは
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一軒家やマンションを建てる際、土地や建物の広さを検討する必要があります。
しかし、広大な土地を持っている方でも、好きな大きさの建物を建てても良い、というわけではありません。
立てられる土地の広さを決めるものには、「容積率」や「建ぺい率」と呼ばれるものが定められています。
そこで、今回は容積率や建ぺい率とは何なのかを、計算方法や条件を緩和する方法と併せてご紹介します。
「容積率」とは？
容積率とは、敷地面積に対する3次元空間の割合を指すもので、延床面積と敷地面積によって算出されます。
建築基準法においては、都市計画区域・準都市計画区域内で数値が定められています。
たとえば、敷地面積が300平方メートル、容積率が60%の場合、その敷地内の建物の面積は180平方メートルとなります。
容積率が設定されている背景には、「防災対策」「風通し・日当たりの確保」「景観の保護」が挙げられます。
その土地の持ち主が自由に建物を建築すると、近隣住民の家屋に日が当たらなくなったり、風通しが悪くなったりします。
その結果、ベランダから周囲が見渡せない、洗濯物が乾かないなどのトラブルに発展する可能性があります。
住人による差別を無くすために、建築基準法によって容積率が設定されています。
容積率の計算方法
容積率は、下記の数式で算出できます。
容積率（%）=｛（延床面積）/（敷地面積）｝×100
数式内にある延床面積とは、各フロアに分かれた床面積を合計したもので、3階建ての建物の場合は1階+2階+3階の合計面積で計算します。
なお、延床面積に含まれない部分は玄関やバルコニー・ベランダ、ロフトなどが挙げられます。
各自治体が容積率を設定することで、建物間のスペースをコントロールして、その地域に住める人口をコントロールしています。
狭いスペースに多くの人が住むと、振動や騒音被害に悩まされる方が多くなり、近隣住民とのトラブルが多発する懸念があります。
下記、用途地域別の容積率及び建てられる建物です。
容積率 50・60・80・100・150・200％
- 第一種低層住居専用地域：小規模なお店、事務所をかねた住宅、小中学校など
- 第二種低層住居専用地域：小・中学校、150平方メートルまでの一定のお店など
容積率 100・150・200・300・400・500%
- 第一種中高層住居専用地域：病院、大学、500平方メートルまでの一定のお店など
- 第二種中高層住居専用地域：病院、大学、1,500平方メートルまでの一定のお店、事務所など
- 第一種住居地域：3,000平方メートルまでの店舗、事務所、ホテルなどは
- 第二種住居地域：店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなど
- 準住居地域：自動車関連施設など
参考ページ：国土交通省ホームページ「みんなで進めるまちづくりの話」
（https://www.mlit.go.jp/crd/city/plan/03_mati/04/index.htm）
容積率や建ぺい率を超過した場合
容積率や建ぺい率を超過した場合、「違反建築物」や「既存不適格建築物」のいずれかに該当します。
違反建築物とは、現在建てられている建物が建築業法や都市計画法に違反しているものを指すもので、売却が難しい傾向にあります。
既存不適格建築物は建築当時は違法でしたが、法改正によって現行の建築基準法に則っていない建物を指します。
そのため、増築や大規模なリフォームを行わない限り、法に則った建物として存在できることから、売却の可能性はあります。
しかし、価格については現在の建築基準法に則った建物よりも低く設定されることがある点には注意が必要です。
容積率や建ぺい率を超過してもローンは組める？
結論として、容積率や建ぺい率を超過した建物を購入する場合、ローンは組みにくくなります。
というのも、金融機関が住宅ローンの融資を行う際、対象の不動産を担保とするためです。
容積率や建ぺい率を超過した建物は、超過していない建物と比較すると価値が低くなる傾向にあり、違反建築物の場合はそもそもローンを組めません。
容積率や建ぺい率を超過した建物の価値
容積率や建ぺい率を超過した建物には、価値が付けられないことがほとんどです。
一般的に建物の価値は、下記3つの条件で決まります。
建物の構造や防災性・設備
建物の構造や防災性とは、耐震性や耐火性を指すもので、設備は環境に配慮した素材の仕様などを指すものです。
これらの条件が現在の建築基準法に則っている場合、建物の価値は高くなります。
一方、過去の建築基準法に則っていない昔の建物などの場合、価値が低くなる傾向にあります。
都市部までのアクセスや駅までの距離
都市部までアクセスしやすく、駅までの距離が近い物件ほど、高い価値を得ます。
こちらについては新駅の誕生や都市開発などによって価値が上がることがありますが、国や地方自治体に依存するため、大きな変動はないと考えましょう。
周辺環境
建物が建てられている土地の周辺環境も、建物の価値を決めるポイントです。
街灯が多かったり、店舗が多かったりする地域は価値が高くなり、犯罪率が高い地域は価値が低くなります。