擁壁とは
擁壁とは
擁壁とは、高低差がある土地において、側面土の崩壊の防止や崖の補強をする目的で設置される壁状の構造物です。
主に、敷地と道路に高低差がある土地、敷地の背後に崖がある土地などで設置され、崖や土砂の崩壊から建物を守る役割があります。
擁壁は、側面土の崩壊の防止や崖の補強という目的があるため、過大な圧力などが加わったときに、転倒や滑動をせずに安定性を保つ性能を備えていなければなりません。
また、擁壁のある土地の所有者は、その擁壁の維持管理責任があると見なされます。法律に明記されているわけではありませんが、擁壁は工作物であり、工作物により損害を第三者が請求をしてきた場合、所有者は責任を負わなければなりません。
不動産取引にあたっては、購入前に擁壁適合の確認や地盤調査の実施などの対応が必要です。亀裂やひび割れのある擁壁はトラブルの元になる可能性があるため、不適格擁壁の場合は、強度補強工事も視野に入れる必要があります。
擁壁と誤解されやすい言葉に「土留（どどめ）」があります。土留は法面や崖の崩壊を防ぐ土木工事そのもの、擁壁は土木工事により構築された構造物を指すため、擁壁は土留の一つです。
擁壁がある物件で見るポイント
擁壁がある物件の売買については、その擁壁が現行の建築基準法を満たしているかどうかが重要になります。擁壁の高さが２メートル以上には、工作物の建築確認が必要となりますし、必要排水状況が悪化し水圧が加わることを防ぐために擁壁の壁面の面積3㎡につき1ヵ所以上で内径7.5cm以上の水抜き穴の設置が義務付けられています。
RC造や間知石・間知ブロック造の擁壁は、現行の建築基準法を満たした工法であって亀裂やひび割れ等も生じていない場合は安全性があると推測できますが、古い擁壁の場合、現行の建築基準法を満たしていない不適格擁壁も多くあります。
市役所にて擁壁の調査の行う場合は、「宅地造成等規制法・開発行為による擁壁」か「建築基準法による擁壁」を確認します。
対象不動産が宅地造成等規制区域内であれば宅地造成等規制法に基づく宅造工事で造られた擁壁の可能性もありますし、その他、開発行為で造られた擁壁の可能性もあります。宅地造成等規制法の区域内で、切土2ｍ・盛土1ｍ・切盛2ｍ超の工事による擁壁については、宅地造成等規制法による許可申請が必要です。市役所の担当窓口にて、宅地造成等規制法に基づく宅造の許可・検査済証の有無、開発工事の許可・検査済証の有無・完了公告年月日を確認します。
建築基準法による擁壁の場合は、宅地造成等規制法の区域内で既存擁壁の築造替え・階段築造工事などで2ｍ超のもの、宅地造成等規制法の区域外で切土盛土に関係なく、2ｍ超の擁壁を築造する場合は、建築基準法による工作物の確認申請が必要になります。市役所の窓口にて工作物の建築確認申請・検査済証の有無を確認します。
もしも、擁壁が何で造られたものか分からない場合は、現地写真を交えながら市役所の担当窓口（建築審査課など）で、「何で造られた擁壁何か」を一緒に確認してください。
その他、既存の擁壁が適合かどうかは、比較的に新しい擁壁であっても確認申請・検査済証の有無だけでは判断できません。物件の調査を行うときは、現地にて既存擁壁の状態も確認する必要があります。現地確認の際は、「宅地擁壁老朽化判定マニュアル（案）」や「我が家の擁壁チェックシート（案）」も参考にしながら確認しましょう。