住宅性能評価とは
設計住宅性能評価書
「設計住宅性能評価書」は、登録住宅性能評価機関が設計段階で設計図書などを審査し、その結果として交付されます。
評価を希望する場合は、新築住宅の請負人や注文者（新築住宅を売却する売主または買主）が、配置図・仕様書・各階平面図などを用意し、登録住宅性能評価機関に対して依頼します。
評価項目は全10分野32項目で、うち4分野9項目が必須項目です。詳細は以下のとおりです（★：必須項目）。
- 構造の安定（耐震性）★
- 劣化の軽減（耐久性）★
- 維持管理・更新への配慮★
- 温熱環境・エネルギー消費量（省エネ性）★
- 火災時の安心
- 空気環境
- 光・視環境
- 高齢者への配慮（バリアフリー性）
- 防犯
- 音環境
登録住宅性能評価機関は、提出された資料に基づき評価するため、現地調査などは行いません。
建設住宅性能評価書
「建設住宅性能評価書」は、設計図書などのとおりに施工されているか否か、登録住宅性能評価機関が建築中または住宅完成後に現場検査を行い、その結果として交付されます。
「建設住宅性能評価書」は、新築住宅の建設住宅性能評価書と既存住宅の建設住宅性能評価書の2つに区分されます。
新築住宅の建設住宅性能評価の内容
新築住宅の建設住宅性能評価では、設計住宅性能評価書と同じく、全10分野32項目のうち4分野9項目が必須項目として評価されます。
評価を希望する場合は、新築住宅の建設工事の請負人または注文者（新築住宅の売主または買主）が必要書類を用意し、登録住宅性能評価機関に申請します。必要書類とは、（1）設計住宅性能評価書またはその写し、（2）建築確認を受けたことを証明する確認済証、（3）国土交通省告示（配置図・仕様書・各階平面図など）書類の3点です。
検査は原則4回、建設工事が一定程度進んだ各段階で現場に立ち入って行われ、目視や計測などの方法によって検査され、結果として評価書が作成されます。
なお、新築住宅の建設住宅性能評価を受けるためには、事前に設計住宅性能評価を受け、その基準を満たしている必要がある点には注意が必要です。
また、買主保護の観点から、建設住宅性能評価書を交付された新築住宅に関して、住宅品確法では、当該書類に記載された住宅性能がそのまま売買契約の契約内容になる場合があると規定しています。
既存住宅の建設住宅性能評価の内容
既存住宅の評価項目は、必須項目である「現況検査」と、売主や買主が自由に決められる項目である「個別性能検査」と「特定現況検査」の3種類に区分されます。
評価を希望する場合は、既存住宅の売主または買主が、評価項目を明示し、登録住宅性能評価機関に申請します。
「現況検査」の検査項目は以下のとおりです。
・基礎のうち屋外に面する部分
・壁、柱、基礎および梁のうち屋外に面する部分
・屋根壁、柱および梁のうち屋内に面する部分
・屋内の床
・天井および軒裏
・階段
・バルコニー
など
「個別性能検査」は腐朽等や蟻害の現状、「特定現況検査」は構造の安定、火災時の安全、劣化の軽減、維持管理・更新への配慮、温熱環境、空気環境、光・視環境、高齢者への配慮、防犯を検査します（特定現況検査は新築住宅の建設住宅性能評価の「音環境」を除く項目と同じ）。
「現況検査」や「個別性能検査」、「特定現況検査」などに関する現地調査を行い、その結果、評価書が作成されます。
なお、既存住宅とは「建設工事完了後1年以上が経過した住宅や、建設工事完了後1年以内に人が住んだことがある住宅」のことです。