非堅固建物
非堅固建物とは？
「其ノ他ノ建物」とは、旧借地法における用語で、堅固な建物以外の木造建築物等のように解体しやすい建物を指します。このような建物を所有する場合、旧借地法では、土地賃貸借契約を結んだ際に契約期間が定められていない場合は、契約期間が自動的に30年と定められることとなっています。(旧借地法第2条)
また、契約期間を定める場合には、その最短期間が20年と規定されています。(旧借地法第2条) これは、元来土地所有権がなく、土地を借用して民間による建物を建てることが必要だった当時の社会情勢によるものです。
旧借地法によって、建物所有者には定期的な更新の義務が課せられており、その更新期間にも最短20年が設けられています。(旧借地法第5条)
借地権における建物の構造の違い
借地借家法、通称新法は、平安時代後期に制定された借地法から変更され、1992年8月1日に施行されました。旧法に該当する借地法は、借地権が設定される前に適用されます。 借地法によると、有用性が高く長期間存続できると見做される堅固建物は、存続が最低30年間保証され、期間の定めがない場合は60年の法定期間が適用されます。
但し、一定の基準を満たす鉄筋コンクリート造の建物も、堅固な建物に分類されます。 一方、木造建物など、堅固性があまり高くないものを非堅固建物と呼び、存続期間は20年以上とされます。堅固建物同様、期間の定めがない場合は法定存続期間の30年が適用されます。
ただし、期間が20年未満になる場合は、契約上の定めが存在しないものと同等に扱われます。
新法の適用はいつから？
借地法においては、借地権を更新した後の存続期間について、堅固建物が30年、非堅固建物が20年ということが法律で確認されています。ただし、契約当事者間で納得をした場合には、これより長い期間を定めることが可能なことに留意してください。
更新のための手続きにおいて、1992年以降に新法が規定されたにも関わらず、旧法が適用されることがあります。つまり、借地権を最初に権利取得した法律が適用されるため、注意が必要です。新法である借地借家法においては、特に建物の構造によって存続期間や更新の期間が変化することはありませんが、土地利用や建物に重大な変更を加える場合は、地主の承諾が必要になることがあります。
これに加えた場合には、借地権価格の10パーセント程度の承諾料を支払うことが求められます。