土地区画整理法に基づく制限とは
土地区画整理事業とは
土地区画整理事業とは、土地区画整理法に基づき、都市計画区域内の土地について、土地の区画形質を改め、道路・公園等の新設・変更を行うことで宅地利用の増進や公共施設の整備改善を図ることを目的に行われる事業のことです。
事業の施行者は、個人施行者、土地区画整理組合などの民間が施行者になる場合と、都道府県・市長村、都市再生機構などの公的機関が施行者になる場合があります。
土地区画整理事業では、新設される道路・公園等の公共施設の用地や事業費は、道路や公園などが整備されていない区域の地権者（宅地所有者）から減歩（従前の宅地の地積を減じること）してもらうことで生み出されます。仕組みとしては、事業が施行される区域内のすべての宅地は、従来の地権者（宅地所有者）に交付される新しい宅地（換地）となるのが原則ですが、そのための事業にかかる費用を捻出する目的で、施行区域内の一部の宅地は換地として定めず、施行者が確保した土地を「保留地」として設けるというものです。
従来の地権者の宅地は、新たな区画に合わせて再配置（換地）されます。減歩によって従来の宅地に比べて敷地の面積は減少しますが、地形や形状の改善によって従前の宅地に見合う評価を得ることができます。なお、不均衡が生じる場合は清算金によって調整されます。
土地区画整理事業の流れ
- 都市計画決定
土地区画整理事業の施行区域を都市計画で定めます。（※個人・組合が施行者の場合は不要ですが、都市計画事業として事業実施する場合は、都市計画決定の手続きをします。）
- 事業認可・事業計画の決定
設計内容や施行期間、資金計画などの事業計画を定めます。また、事業計画において定める「設計の概要」の認可を受けます。
- 換地設計等
土地評価や換地計算など、事業計画に定められた設計図に基づいて、換地先を決定します。
- 仮換地指定
新しく造る宅地（換地）の予定地を、工事の施工前に仮に指定します。それまで所有・使用していた従前の宅地を移動する先が仮換地です。仮換地の指定が行われると、原則、従前の宅地の使用は禁止され、仮換地を使用することとなります。仮換地指定後は地権者による住宅等の建築が可能になります。
- 換地計画・換地処分
事業区域内の工事が完了したら、従前の宅地上にあった権利が換地上に移行します。
- 土地・建物の登記
施行者が土地・建物の変更に伴う登記をまとめて実施します。
- 清算金の徴収・交付、事業完了
換地について各地権者間の不均衡を是正するために金銭により清算します。
土地区画整理事業区域内の建築等の制限
保留地を取得した場合、保留地を使用収益することは可能ですが、建物を建築する場合には、換地処分の広告がある日まで土地区画整理法に基づく建築行為等の制限があります（都市計画法第53条第1項に基づく許可が必要になります。その他、建築可能な建築物の制限などがあります）。また、換地処分があるまでは所有権移転登記等の登記は行うことができません。そのため、住宅ローンなどの融資を受けた場合、金融機関は土地に対して「抵当権」を設定することを求めますが、保留地については土地の登記簿がないため、「抵当権設定」の登記をすることもできないため、保留地購入については利用できる住宅ローンが限定されます。