担保責任

2023/3/13 3:542023/5/19 8:51

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法改正により担保責任はどう変わったの？

民法における担保責任とは、瑕疵がある物件など売却した甲が、これを取得した乙にその瑕疵による責任を負担するというものです。

例えば、乙が購入した不動産物件に瑕疵が見つかり、売主である甲が瑕疵を理由に賠償などの責任を負うことを「瑕疵担保責任」といいます。

しかし、これまでの「瑕疵担保責任」の名称が、２０２０年４月の大々的な改正により「契約不適合責任」という名称に変わりました。

瑕疵担保責任から契約不適合責任に変わったことで、売主の責任はこれまでよりより重くなりました。

法律が変わったことで、これまでの不動産売買契約における担保責任が、その後、どのように変わったかを中心に解説していきます。

法律の改正により「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと担保責任についての名称が変わりました。

旧法、新法による違いは次のようなものです。

これまでの瑕疵担保責任は、契約時には発見できなかった欠陥や不具合などの「隠れた瑕疵」に対して買主が売主に対して、損害賠償や契約解除の請求ができるものでした。

一方、法改正後の契約不適合責任では「契約の内容に合致しない」ことを理由に売主が買主に対して責任を負うことになりました。

旧法では、瑕疵担保責任に基づく買主から売主に請求できる権利は「契約の解除」と「損害賠償請求」の２つでしたが、

瑕疵担保責任から契約不適合責任と名称が変更になったことに伴って、買主から売主に対して請求できる権利が以前よりも増えました。

改正により、買主が売主に対して請求できる権利には旧法での請求権も含めて次のようなものがあります。

損害賠償を請求する権利は、瑕疵担保責任でも認められていたものですが、この瑕疵担保責任による損

害賠償請求は売主の「無過失責任」であったものが契約不適合責任では「過失責任」になりました。

追完請求とは種類や数量の給付が契約内容と異なっている場合に、改めて完全な給付を請求できる権利です。

不動産売買契約においては、欠陥や不具合のあった個所の修補請求に該当します。

代金減額請求は、買主が売主に対して修補請求を行っているにもかかわらず、修補が行われないときや修補が不能な場合に売主に対して代金の減額を請求できる権利です。

売主が追完請求に応じない場合や買主が代金減額請求に納得できないなどを理由に、買主が売主に対して契約を解除できるというものです。

契約の目的が達せられない場合や相手方の履行が不可能な場合には、買主が売主に対して催告をしなくても契約を解除できるというものです。

契約不適合責任を買主が売主に求められる期間は、「瑕疵について気づいてから１年以内と定められています。

もし、買主が瑕疵に気づいて１年以内に通知しなかったときは追完請求や代金減額請求などの請求権は消失します。

また、通知してもそのまま請求権を行使しないまま５年または１０年を経過した場合には、権利は時効により消失します。

ただし、不動産会社が売主となった場合には、個人が売主となった場合と条件が異なります。

不動産会社が売主となった中古住宅では瑕疵に基づく担保責任を追及できる期間は、引き渡しから２年間、新築住宅では１０年間です。

ここまで不動産契約時の担保責任について簡単に解説してきましたがお分かりいただけましたか。

法律が改正され、従来の「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」と名称が変更になったことで、不動産契約も見直され、契約時の契約書の内容がより重要になりました。

そして、売主の買主に対する責任は従来よりも重くなりました。

今後の不動産契約時には、新しくなった契約不適合責任の内容をよく理解し、不利益を被らないように注意しましょう。