未登記建物
２．未登記建物が存在する理由とは
罰則もあるのにどうして未登記の建物が存在するのでしょうか。
未登記建物があるのは次のような理由によるものです。
・新築したが登記しなかった
・増築したが増築部分を登記しなかった
・売買により建物を取得したが登記しなかった
・未登記のまま所有者が亡くなり相続してしまった
・建物が火災などで滅失したが滅失登記をしなかった
上記のような理由で、未登記のままの建物は少なからず散見されます。
現在では、家を建てたとき、未登記の建物を売買により取得したときは所有権や抵当権を明確にするために登記は常識ですが、昔、昭和の時代は未登記のままの建物が多かったのも事実です。
未登記は所有者の怠慢によるものですが、費用と手間がかかるのも理由の一つと言えそうです。
３．建物登記には２つがある
建物の所有者がする建物の登記には「表題部登記」と「権利部登記の」の２つがあります。
それぞれの登記の内容は次のようなものです。
３－１．表題部登記
・所在地
・家屋番号
・構造
・床面積
・原因およびその日付（新築した日など）
表題部の登記は、新築など建物を取得してから、法律に従い１カ月以内に登記しなければなりません。
違反すると１０万円以下の過料に課されます。
３－２．権利部（甲・乙）登記
・所有者の氏名・住所
・登記の目的
・抵当権
・賃借権などの権利
権利部は、所有権に関する「甲区」と抵当権などそれ以外の権利に関する「乙区」分かれます。
権利部の登記については、登記の期限や過料などの罰則は設けられていません。
４．未登記建物のリスクやデメリット
未登記建物は違法であり、罰則に課されますが、現状では罰則に課された例はありません。
しかし、未登記のままですと次のようなリスクやデメリットがあります。
４－１．固定資産税の軽減措置がない
所有する土地に建物が建っている場合は、固定資産税が最大で６分の１、都市計画税が３分の１まで減額される軽減措置があります。
未登記建物の場合は、軽減措置を受けられないリスクがあります。
４－２．相続手続きが煩雑になる恐れがある
未登記建物の相続人は表題部登記の義務が生じますが、相続人として売却したり、リフォームなど増改築をする場合は、未登記であったことで登記に必要な書類を用意するなど手続きが煩雑になる恐れがあります。
４－３．底地所有者に対抗できない
未登記建物は、その建物の権利を善意の第三者に対抗できません。
第三者が所有している土地の上に建っている建物は未登記のままですと建物の所有権だけではなく借地権も底地所有者に権利を主張できなくなります。