違約金
１．違約金について
契約の相手方に債務の不履行があった場合は、債権者は債務者に対して損害賠償の請求ができます。
しかし、債権者は損害賠償を請求する場合は、債務の不履行で被った損害の事実や実際の損害額を証明しなければなりません。
ただ、損害の事実や実際の損害額を証明するのは簡単ではありません。
そこで、債務不履行があった場合に、相手方に支払わなければならない損害の補填として支払われるものが違約金です。
不動産売買取引の契約書では、売買代金の一定額を違約金と定めた条項が置かれ、重要事項の説明書にもその内容が記載されます。
なお違約金は、民法上の「損害賠償の予定」とみなされているために、契約の違反者が支払らわなければならないのは実際の損害額ではなく違約金のみです。
２．契約の解除で支払われる手付金・違約金とは
不動産売買取契約での買主、売主側からの一方的な契約解除は契約の不履行に当たります。
しかし、契約締結時には何ら問題がなくても、その後、何かの理由で、買主、売主側から一方的に契約を解除しなければならないケースも出てきます。
契約の解除では、契約の履行前であれば手付金の支払いや放棄が、契約の履行後であれば違約金が発生します。
売主、買主は、次のような場合には手付金を支払や違約金を支払うことで契約の解除ができます。
２－１．売主側から契約解除の申し出
不動産売買契約の締結後でも、売主側は買主側が契約の履行に着手する前であれば、買主側から支払われた手付金の倍額を支払うことで契約の解除の申し出ができます。
契約の履行に着手後であれば、契約書に損害賠償額の予定（違約金）の取り決めがあればその金額を、違約罰の取り決めがあれば、実際に発生した損害の金額を支払うことで契約解除の申し出ができます。
２－２．買主側からの契約解除の申し出
不動産売買契約の締結後でも、買主側は手付金を支払っていれば、支払った手付金を放棄することで契約解除の申し出ができます。
契約の履行に着手後であれば、契約書に損害賠償額の予定（違約金）の取り決めがあればその金額を、違約罰の取り決めがあれば、実際に発生した損害の金額を支払うことで契約解除の申し出ができます。
２－３．違約金の上限は
不動産売買契約の違約金については、売買代金の２０％とすることが宅建業法で定められています。
これは、売主側が宅建業者である場合の上限額です。
もし、契約書にこの上限を超える損害賠償額の予定（違約金）の取り決めがあれば、その２０％を部分については無効であり、買主側に上限を超える支払いの義務はありません。
しかし、これは、買主側が宅建業者である場合は適用されません。
違約金の上限の定めは、一般の買主を保護するためのものと言えるでしょう。