高層住居誘導地区
２．導入までの経緯と指定場所
高層住居誘導地区が導入されたのは平成９年ですから決して古い制度ではありません。
制度が導入される大きな要因となったものが、昭和５０年以降の高度成長期におけるドーナツ減少と言われた都心の人口の減少でした。
いわゆる多くのサラリーマン家庭が、都心から少しばかり離れた場所に生活の拠点を移したことから始まりました。
ドーナツ減少のもたらす弊害として治安の悪化やコミュニティの崩壊が危惧されました。
この打開策として、高層ビルの建設許可など住居環境の改善を図るために、新しく高層住居誘導地区の制度が導入されました。
これまでに、高層住居誘導地区が指定された場所としては、「芝浦アイランド」と「東雲キャナルコート」が挙げられ再開発が進められています。
３．高層住居誘導地区に指定されると
高層住居誘導地区に指定されると、建物について次のような制限が緩和されます。
(1)容積率
高層住居誘導地区に指定されると、土地の面積に対して建物の部分の面積が３分２以上の建築物を建てる場合には、容積率が最高限度の６００％まで緩和されるためにより高い高層住宅の建築が可能になります。
(2)建ぺい率・敷地面積
高層住居誘導地区に指定されると、建ぺい率の最高限度および敷地面積の最低限度が定められます。
これにより、ある程度まとまった空地を確保できるために、採光や通風など環境に配慮した建築物の建築が可能です。
(3)斜線制限・日陰制限
高層住居誘導地区に指定されると、建物の高さ制限や前面道路幅員容積率制限が緩和されます。また、日影規制の対象外になるために容積率が大幅に緩和され、通常より高い建築物の建築が可能になります。
４．高層住居誘導地区の今後は
高層住居誘導地区は、都市計画法で定める地域地区の一つですが、今のところ、指定されたのは芝浦アイランドと東雲キャナルコートの２例のみです。
高層住居誘導地区は、都心への人口回帰を目的に始められた施策でしたが、いまでは、その他の施策によって都心回帰が順調に進み、都心では高層マンションなどが乱立する状況になりました。
また、高層住居誘導地区は、生活環境の利便性の高さから都心で暮らしたい人たちにとってはうってつけの人気を博しているために地価が高騰する傾向にあります。
このように都心回帰のために考え出された施策も、一極集中が急速に進む中で実情に合わなくなってきています。
よって、今後、しばらくは高層住居誘導地区の指定は、芝浦アイランドと東雲キャナルコートの２例を除いて指定されない可能性が高いといえるでしょう。