高層住居誘導地区

高層住居誘導地区とは

億ションと呼ばれる高層マンションは、庶民にとっては高嶺の花ですが、いったいどういうような人たちが暮らしているのか興味はつきません。
しかし、高層マンションはどこでも建ててもよいというものではありません。
高層住居用としての地域地区の条件を備えていなければ簡単には建てられないのです。
このような条件を備えているものに「高層住居誘導地区」というものがあります。
ここでは、高層住居誘導地区にどういうものか?導入までの経緯や特徴について解説します
高層住居誘導地区について、正しく理解するための参考にしてください。

1.高層住居誘導地区とはどういうものなの

高層住居誘導地区とは、都市計画法に定められた地域地区の一つで、職住近接の都市環境の形成を目的に大都市地域での住宅を確保するために高層住宅の建築を誘導する地区をいいます。
この制度を利用すると、住宅の容積率、建ぺい率の最高限度や敷地面積の最低限度が優遇されて、高層ビルなどの建築が可能になるなど都市型の住まい環境が改善されます。
高層住居誘導地区の対象地域は、「第一種住居地域」「第二種住居地域」「準住居地域」「近隣商業地域」「準工業地域」の用途地域に限られていますが、この条件に加えて、建物の容積率が400%あるいは500%以上であることが前提です。

2.導入までの経緯と指定場所

高層住居誘導地区が導入されたのは平成9年ですから決して古い制度ではありません。
制度が導入される大きな要因となったものが、昭和50年以降の高度成長期におけるドーナツ減少と言われた都心の人口の減少でした。
いわゆる多くのサラリーマン家庭が、都心から少しばかり離れた場所に生活の拠点を移したことから始まりました。
ドーナツ減少のもたらす弊害として治安の悪化やコミュニティの崩壊が危惧されました。
この打開策として、高層ビルの建設許可など住居環境の改善を図るために、新しく高層住居誘導地区の制度が導入されました。
これまでに、高層住居誘導地区が指定された場所としては、「芝浦アイランド」と「東雲キャナルコート」が挙げられ再開発が進められています。

3.高層住居誘導地区に指定されると

高層住居誘導地区に指定されると、建物について次のような制限が緩和されます。
(1)容積率 高層住居誘導地区に指定されると、土地の面積に対して建物の部分の面積が3分2以上の建築物を建てる場合には、容積率が最高限度の600%まで緩和されるためにより高い高層住宅の建築が可能になります。
(2)建ぺい率・敷地面積 高層住居誘導地区に指定されると、建ぺい率の最高限度および敷地面積の最低限度が定められます。 これにより、ある程度まとまった空地を確保できるために、採光や通風など環境に配慮した建築物の建築が可能です。
(3)斜線制限・日陰制限 高層住居誘導地区に指定されると、建物の高さ制限や前面道路幅員容積率制限が緩和されます。また、日影規制の対象外になるために容積率が大幅に緩和され、通常より高い建築物の建築が可能になります。

4.高層住居誘導地区の今後は

高層住居誘導地区は、都市計画法で定める地域地区の一つですが、今のところ、指定されたのは芝浦アイランドと東雲キャナルコートの2例のみです。
高層住居誘導地区は、都心への人口回帰を目的に始められた施策でしたが、いまでは、その他の施策によって都心回帰が順調に進み、都心では高層マンションなどが乱立する状況になりました。
また、高層住居誘導地区は、生活環境の利便性の高さから都心で暮らしたい人たちにとってはうってつけの人気を博しているために地価が高騰する傾向にあります。
このように都心回帰のために考え出された施策も、一極集中が急速に進む中で実情に合わなくなってきています。
よって、今後、しばらくは高層住居誘導地区の指定は、芝浦アイランドと東雲キャナルコートの2例を除いて指定されない可能性が高いといえるでしょう。

まとめ

高層住居誘導地区について、簡単に解説しました。
この制度を活用した都心回帰の施策は一応は成功したと言えるかもしれません。
ただ、都心への一極集中化は、不動産の高騰や生活環境の変化も同時に生み出してしまいます。
高層住居誘導地区に代表されるウオーターフロントの高層マンション化が、今後も続くのかは未知数です。