取引態様
１．そもそも取引態様とは何なの
不動産業者（以下、宅建業者という。）が不動産取引を行う場合は、それぞれの案件について取り組む姿勢が異なっています。
たとえば、宅建業者が自分の所有する物件を、売主や貸主になって直接、契約することもあります。また、他人の所有する物件を代理人となって契約することや、仲介人となって契約することもあります。
このように取引の態様とは、宅建業者が取り組む取引の種類と考えればいいでしょう。
取引態様の種類には、売買ならば「売主」「代理」「仲介（媒介の）３種類があり、賃貸の場合にも「貸主」「代理」「仲介（媒介）の３種類がありますが、関与の種類（方法）で取引における権限や報酬体系が大きく異なります。
２．売主・貸主、代理、仲介（媒介）とは
不動産取引における宅建業者の取引態様については前項で述べた通りですが、個々の取引態様については、種類によって次のような違いがあります。
２－１．売主・貸主となる場合
宅建業者は、自己で保有する物件を売主となって顧客に売却して利益を上げます。
また、自己で保有する物件を、顧客に賃貸して利益を上げることもあります。
大手の宅建業者が分譲するマンションやアパートや分譲地を売却したり、マンションやアパート、戸建て住宅などを貸主となって賃貸するものなどがこれに当てはまります。
宅建業者が保有する物件を顧客との間で取引する訳ですから、仲介料などは発生しません。
２－２．代理となる場合
代理とは、土地や建物の所有者である売主から代理権を与えられて、顧客との間で売買や賃貸の契約をすることです。
売主に代わって販売活動、募集活動から契約までを行うので販売代理と呼ばれる場合もあります。
売主や貸主との間で結んだ代理権契約は、法的にも売主や貸主と同等に扱われるために、買主や借主にとっては、売主、貸主と直接契約するのと同じ効果があります。
デベロッパー業者に代わって、マンションの新築の売却や賃貸の代理を、販売力の高い地元の宅建業者が行っているケースが多く見られます。
売買の代理となった場合には、仲介料は発生しませんが、代理契約にもとづき大きな手数料が発生します。
２－３．仲介（媒介）となる場合
仲介（媒介）とは、売主と買主、または貸主と借主の間で、契約を完成させるために尽力することです。
この取引態様は、不動産取引の中でももっとも多く見られるものです。
一般的に、売主・買主間や貸主・借主間で行われる取引は、専門的な知識を持つ宅建業者が仲介（媒介）行われるのが実情です。
ただ、仲介（媒介）の場合は法的な権限は弱く、売買や貸借の直接の当事者ではないために、売却額や賃貸金額などの価格の決定権はありません。
宅建業者は契約の報酬として、仲介手数料を得ます。
仲介手数料の上限は、宅建業法で定められています。また、賃貸の場合は、貸主・借主のいずれかから家賃の１カ月分の仲介手数料が支払われます。
３．仲介（媒介）には３つの形式がある
仲介（媒介）には依頼主（売主・貸主）と宅建業者との間では次の３つの契約の形式があります。
３－１．一般媒介契約
依頼主から複数の宅建業者に依頼が可能な媒介契約です。１つの物件を同時に複数の宅建業者に依頼する一般的な方法です。
一般媒介契約が結ばれていても、自ら探し出した売主・買主とは契約が可能です。
３－２．専任媒介契約
宅建業者１社のみに依頼する媒介契約です。専任媒介契約を結ぶと、物件情報をレインズに登録するとともに、販売活動に関する報告を依頼主に行わなければなりません。
契約期間は３カ月以内ですが、更新は可能です。
専任媒介契約が結ばれていても、自ら探した売主・買主とは契約が可能です。
３－３．専属専任媒介契約
宅建業者１社のみに依頼する媒介契約です。専属専任媒介契約を結ぶと、物件情報をレインズに登録するとともに、販売活動に関する報告を依頼主に行わなければなりません。
契約期間は３カ月以内ですが、更新は可能です。
専属専任媒介契約が結ばれたら、自ら探した売主・買主とは直接の契約はできません。